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[4050세테크]부동산 증여세 줄이는 방법
http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2010081816054955824&outlink=1고민 끝에 나 씨는 개인사업자로서 보유하고 있던 임대 부동산을 법인으로 전환하기로 결심했다. 다만 부동산의 감정가액이 100억 원이라고 할 때 법인이 부동산을 인수하게 된다면 100억 원의 현금이 필요하지 않을까 하는 생각이 들었다. 또 법인에 부동산을 넘길 경우 관련된 세금이 얼마인지도 궁금했다. 나 씨의 이러한 생각은 상식적으로 회사를 설립할 경우 자본금이 반드시 현금이어야 한다는 고정관념 때문이다. 하지만 우리나라의 상법은 회사 설립시 반드시 현금으로만 설립하지 않아도 된다. 이른바 변태설립(變態設立)이라는 방식으로 부동산 등 현금이 아닌 재산으로써 법인을 설립할 수 있도록 하고 있다. 따라서, 나 씨가 개입사업자로 보유하고 있는 부동산을 반드시 법인이 현금으로 인수할 필요는 없고 변태설립을 통해 법인을 설립할 수 있다. 그렇다면 변태 설립시 나 씨와 새로운 법인이 부담해야 할 세금은 어떤 것들이 있을까? 일단 변태설립의 대상이 된 재산을 부동산이라 하자. 세법이 생소한 일반인들은 부동산을 매매할 경우에만 양도소득세를 낸다고 생각하지만 변태설립을 통해 양도한 이른 바 현물출자 대상인 된 부동산 역시 양도소득세 과세 대상이 된다. 또 부동산을 취득한 신규 법인 역시 부동산 취득에 따른 취득세(농특세를 포함해 감정가액의 2.2%)와 등록세(지방교육세를 포함해 감정가액의 2.4%)를 납부해야 하며 법인 설립시 자본등기(자본금의 0.4%)에 따른 등록세도 납부해야 한다. 단 조세특례제한법에서는 법인전환을 용이하게 하기 위해 세금 혜택을 부여하고 있다. 소비성서비스업이 아닌 사업의 사업용자산인 경우 기본적으로 개인이 낼 양도소득세를 법인이 내도록 하고 있는 것이다. 이렇게 본래의 납세의무자의 납세의무가 제3자에게 이전되는 경우를 '이월과세’라고 한다. 따라서, 부동산 임대업을 영위하고 있는 나 씨는 변태설립을 통해 양도한 부동산에 대해 양도소득세를 납부하지 않아도 된다. 양도소득세가 이월과세 되면서 부동산을 인수한 법인이 다시 매각할 경우 납부하게 되는 것이다. 또 부동산을 새로 취득한 법인의 경우에도 일정 요건을 만족할 경우 취득세와 등록세를 면제시켜 주고 있어 변태설립에 따른 세부담이 크게 발생하지는 않는다. 다만 주의할 것은 면제된 취득세와 등록세에 대해 당해 세금의 20%만큼 농어촌특별세를 납부해야 한다. 특히, 대도시인 경우 일반 등록세율의 3배가 중과세되는 것을 주의해야 한다. 한편, 변태설립에 따른 법인 전환 후 증여세 절감을 위해서는 설립시 세무문제와는 별도로 세무전문가에 의한 계속적인 자문이 요구된다. 법인 전환 후 증여재산은 부동산이 아닌 주식이므로 주식의 평가와 관련하여 다양한 절세 전략이 뒤따르기 때문이다. |
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